3년 안에 10억 부자 되기. 초보도 할 수 있다! (feat. 경매) Part 2

Part 1에서는 실추자금을 계산하는 법.

초보자가 절대 지켜야 할 3가지에 대해 설명드렸다.

 

아직은 어렵지 않을 거라 생각한다.

사실 어렵지도 않다. 

 

다만, 용기는 조금 필요하다. 

원래 투자는 용기가 필요하다. 

부자가 되는 것이 쉬운 것은 아니다.

 

레버리지를 두려워 하지 마라!

빚을 내는 것을 유독 두려워하는 분들이 있다.

충분히 이해한다.

 

하지만 부동산은 레버리지를 두려워해서는 안된다.

부동산은 투자자산 중 가장 비싼 자산이다.

 

세상에 몇억, 몇십억을 현금으로 가지고 있는 사람이 얼마나 되겠는가?

심지어 현금부자들도 100% 현금으로 부동산을 구매하지 않는다.

 

주식 같은 곳에 빚을 내지 말고 부동산에 빚을 내어라.

 

법원에 가보면 대출 상담사들이 많이 보일 것이다.

명함들은 웬만하면 다 받아오자.

 

그분들은 대출에 대해서는 전문가다.

당신의 재정 상황과 소득 등을 바탕으로 설명을 하라.

그리고 입찰하고자 하는 경매 사건번호, 대출 한도에 대해 문의하면 친절히 알려줄 것이다.

 

그리고 물어볼 때에는 아래 사항을 문자나 구두로 알린 후 소득 금액증명원과 같은 소득 관련 자료를 보내야

정확한 대출 가능 금액을 알 수 있다.

대출문의시 사전에 알려주면 좋은 항목

• 사건번호
• 본인의 소득 수준
• 기존 대출 여부
• 보유 부동산 현황

 

경매에 대한 고정관념을 없애라

경매에는 하자 있는 물건만 나오는 거 아닌가요?

잘못 낙찰 받으면 큰일 난다던데...

낙찰받고 사람 상대하는 게 그렇게 힘들다던데..

 

경매라고 한다면 위와 같은 이야기는 들어본 적이 있을 것이다.

 

사실 경매에 올라오는 물건들 중에 권리관계가 복잡한 물건도 존재한다.

이런 물건은 유료 경매 사이트에서 붉은 글씨로 '특수 물건'이라고 표기가 되어있다.

초보분들은 이런 특수물건에 대해서는 입찰을 하지 않으면 된다.

 

그리고 낙찰받은 물건에 소유자 혹은 임차인을 내보내기 힘들까. 걱정하는 분도 있다.

하지만 걱정할 필요가 없다.

 

간단한 내용증명과 절차에 필요한 양식을 갖추면 어렵지 않게 명도를 마칠 수 있다.

혹시나 점유자가 과도한 금전(이사비용, 복지 등)을 요구할 경우 '부동산 인도 명령제도'를 이용하면 된다.

이 것은 낙찰자가 직접 신청을 해도 되고 잔금일에 법무사무소에 소정의 수수료를 지급하면 대신 신청해 준다.

인도명령이 결정되어 양쪽 당사자에게 전해지면 강제집행을 신청할 수 있다.

 

양심의 가책을 느낄 필요는 전혀 없다.

임차인에게는 자칫 한 푼도 건지지 못할 뻔했던 보증금을 그나마 낙찰자인 당신 덕분에 어느 정도 보전을 받을 수 있기 때문이다.

 

이 세 가지 서류는 꼭 알아야 한다.

 

1. 감정평가서

감정평가서를 볼 때 주의해서 봐야 할 것은 감정일자다.

부동산 상승기 때에는 시세가 감정가 보다 높게 입찰해야 낙찰이 될 확률이 높다.

반대로 하락기 때에는 감정가 그대로 입찰하면 낙찰을 받기는 쉽지만, 수익을 내기가 어려울 수 있다.

 

또한 감정평가서는 사람이 작성하는 것이기 때문에 누락이 되거나 평가오류가 발생할 수 있으니,

이점도 주의해야 한다.

 

아파트 같은 집합건물은 낙찰 후 잔금을 내면 해당 호수는 온전히 낙찰자의 소유가 된다.

하지만 농가나 주택은 잘 살펴봐야 한다.

 

창고, 옥탑방 등도 감정평가가 되어 있는지 살펴봐야 한다. ('제시 외 건물'로 표기되기도 한다.)

만약 위 시설물이  감정평가서에 포함되어 있지 않다면, 잔금을 내더라도 원 소유주의 것이기 때문에,

필요시 추가로 돈을 주고 매입해야 한다.

 

2. 현황조사서

이 문서는 집행관이 직접 입찰대상에 살고 있는 사람에게 점유권과 이유를 묻고 답변을 적은 문서다.

집행관이 작성한다고 해서 100% 진실이라고 생각해서는 안된다.

집행관은 점유자에게 사실만을 말하라.라고 강제할 권한이 없기 때문이다.

 

그럼에도 현황조사서는 임차인 점유 여부, 유치권자의 점유시기, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있는 자료이기 때문에 중요하다.

 

3. 매각물건명세서

이 문서는 가장 중요한 문서이다.

 

매각물건명세서는 부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 혹은 사업자 등록일, 확정일자 등을 기록한 문서이다.

매각일 일주일 전까지 법원에 비치해 두므로 누구든 볼 수 있다.

또한 입찰 예정자를 위한 가장 신뢰할 수 있는 문서이다.

• 최선순위 설정일자: 말소기준권리일
• 배당요구 종기일: 받을 돈이 있는 사람이 자신의 권리만큼 돈을 돌려달라고 신청할 수 있는 마지막 날
• 비고란 : 주의사항이 적히는 난으로, 아무것도 적혀 있지 않다면, 권리관계가 깨끗한 물건이라는 뜻이다. 초보자는 해당란이 공백이거나 '해당 사항 없음'이라고 적인 물건에만 입찰하는 것이 좋다.