3년 안에 10억 부자 되기. 초보도 할 수 있다! (feat. 경매) Part 1

경매하면 무슨 생각이 드는가?

어렵다.

위험하다.

번거롭다.

 

이러한 생각이 먼저 드는 것이 경매이다.

즉, 사람들은 경매를 불편해하고 두려워한다.

그래서 우리는 경매에 관심을 가져야 한다. 왜? 경쟁자가 적기 때문이다.

 

경매를 왜 어렵다고 생각할까?

권리분석이 복잡하다고 생각하기 때문이다.

 

권리분석.. 중요하다.

하지만 권리분석은 경매투자에서 차지하는 비율은 5% 내외다.

나머지 95%는 경매 물건의 가치를 파악하는 것이다.

 

권리분석은 위험을 피하기 위한 최소한의 지식이면 된다.

그러니 졸지 말고 우리 초보분들을 위한 핵심적인 경매의 기술에 대해 말씀드리겠다.

 

실투자금 계산하기

경매에 뛰어들기 전에 실투자금부터 계산해야 한다.

이 계산 없이 낙찰대금만 생각하고 입찰했다가는 크게 당황할 수 있기 때문이다.

 

낙찰대금 외에 생각해야 할 것이 취득세다.

그리고 대출이 어느 정도 나오는지, 대출 가능 금액을 파악해야 한다.

 

실투자금 공식

실투자금 = 낙찰가 + 취득세 + 각종 비용(등기, 명도, 이자) - 대출 - 임대보증금(혹은 임대보증금 + 월세)

2024년 9월 기준 부동산 취득세율

 

실투자금 계산시 고려해야 할 비용

 

 

돈에 물건을 맞추지 말고, 물건에 돈을 맞춰라.

당신에게 3천만 원이 있다고 가정하겠다.

그렇다면 어떤 부동산을 구매하겠는가?

오래된 빌라? 오피스텔? 외각지역의 저렴한 구축 아파트?

 

하지만 고수는 절대 그렇게 하지 않는다.

2억대 혹은 그 이상의 물건을 본다.

이렇게 할 수 있는 이유는 부동산을 대출을 활용할 수 있는 자산이기 때문이다.

 

대출, 빚에 대해 거부감을 가지신 분들이 계실 것으로 안다.

부자가 되기 위해서는 빚을 무서워해서는 안된다.

 

그래도 경매는 시세보다 저렴한 가격에 매수를 하는 것이기 때문에,

안전마진이 보장되어 있어 다른 부동산보다 안정적이다.

그리고 레버리지를 일으키기 때문에, 매수하려는 부동산의 가치를 정확히 볼 줄 알아야 하는 것이다.

 

경매 초보자가 절대 지켜야 하는 3가지

 

1. 누구나 아는 호재에 흔들리지 않는다.

어디에 지하철이 생긴다더라.

거기 재개발 지정될 확률이 크다.라는 소문을 들었다.

시세를 보니 가격이 정말 올랐다.

 

당신에게 들어간 정보는 이미 대부분의 사람들이 아는 정보일 가능성이 매우 크다.

거의 100%다.

이는 이미 가격에 선반영이 되었음을 의미한다.

그 지역에 많은 사람들이 뛰어들었기 때문에 가격이 오른 것이다.

이렇게 이미 선반영 된 지역에 투자하는 것은 고점에 물릴 가능성이 높다.라는 것이다.

 

2. 아무리 저렴한 가격이어도 상가는 절.대 관심을 갖지 않는다.

상가는 부동산 투자 중 난이도 상에 속한다.

초보자라면 아파트, 빌라, 오피스텔, 지산(지식산업센터 준말)에 관심을 가져라.

그중에서도 나는 아파트를 추천한다.

아파트가 시세파악도 용이하며, 수요층도 다른 상품들에 비해 두텁기 때문이다.

 

3. 잘 모르는 지역은 입찰하지 않는다.

유찰이 몇 번 되어 가격이 첫 입찰가의 반절 정도 내려가면 초보 분들은 욕심이 생겨 관심을 가질 수 있다.

만약 해당 지역을 잘 모를 경우 초보분들이 낙찰받을 수 있는 확률은 거의 없다고 보면 된다.

낙찰을 받아도 시간이 지나면 비싸게 낙찰받았구나.라고 후회할 수도 있다.

 

이유는 잘 모르는 지역은 그 상품이 가지고 있는 본래의 가치를 알기가 어렵다.

그리고 왜 유찰이 계속되었는지도 파악하기가 어렵다.

 

경매의 처음은 내가 잘 아는 지역부터 시작은 것이 좋다.

전문가가 아닌 이상 임장도 한 번만 가서는 모른다.

낮에 볼 때 다르고, 밤에 볼 때 다르고, 평일. 주말에 따라 다르기 때문이다.

자주 임장을 다니기 위해서는 가까워야 한다.

 

이렇게 가까운 곳부터 시작해서 점차 범위를 늘려가는 것이 초보분들에게는 좋다.