도대체 세안고 매매가 뭐야?

"와 이 물건은 왜 이렇게 싸?" 하고 클릭해 보면  '세안고 매매'.

부린이 시절 '세안고 매매'가 무엇인지 궁금했던 내가.

'세안고 매매'라는 글로 매물을 올릴 줄이야...

 

지난번 포스팅에서 부동산의 이용가치는 전세가율로 알 수 있다고 했었다.

당신이 핵심 부동산을 매수 못하는 3가지 이유.

 

나는 매매가 = 내재가치 + 이용가치라고 생각한다.

그리고 이 이용가치가 바로 전세가라고 생각한다.

 

나는 집을 사기 싫다. 하지만 집은 필요하다. 어떻게 하겠는가?

빌릴 수밖에 없다.

 

A라는 아파트는 역세권에 신축이다.

B라는 아파트는 역에서도 멀리 떨어져 있고 구축이다.

 

밸런스 붕괴 같은 예이지만, 같은 가격이면, 모두 A아파트에서 살기를 원할 것이다.

 

모두가 원하는 곳. 즉 수요가 많은 곳은 자연히 가격이 오른다.

그리고 떨어질 때도 덜 떨어진다.

 

이렇게 사람들의 수요가 존재하는 곳이 이용가치고 높은 부동산이다.

그리고 전세를 이용하는 투자를 할 때에는 이처럼 전세가격이 잘 받쳐주는 곳을 선택해야 한다.

 

이렇게 사람들의 수요가 많은 곳은 당연히 부동산의 가격도 비싸다.

이 부동산을 온전히 나의 자금으로 매수하려면 상당히 많은 자금이 필요하다.

하지만 나는 그러한 자금이 현재는 없다.

 

그래서 필요한 전략이 바로 전세를 이용한 매매. 수위 세안고 매매인 것이다.

 

 

세 안고 매매는 언제 해야 할까?

결론부터 말씀드리자면, 전세가와 매매가의 차이가 적을 때 하면 된다.

그럼 언제 차이가 줄어드나요?

 

보통은 부동산 경기가 좋지 않을 때 매매가와 전세가의 갭이 줄어든다.

부동산 경기가 좋지 않으면, 사람들은 집을 사지 않는다.

하지만 집은 필요하기에 전세 혹은 월세로 수요가 몰리기 시작한다.

 

사람들이 매매는 하지 않으니 매매가는 내려가고,

전세를 선호하는 사람들이 많아지니 전세가는 올라가게 되는 것이다.

 

이때가 바로 전세 끼고 사기 좋은 타이밍이다.

 

한번 더 강조한다. 전세 끼고 살 때에는 반. 드. 시 전세가가 받쳐주는 집을 골라야 한다.

 

세 안고 매매할 때에는 크게 2가지의 경우가 존재한다.

하나는 기존에 임차인(세입자)이 살고 있는 경우.

또 하나는 집주인이 살고 있거나, 공실인 경우이다.

 

각각의 경우를 토대로 어떻게 세 안고 매매가 진행되는지 설명하겠다.

 

 

임차인이 살고 있는 경우

이런 경우에는 매매가에서 전세보증금을 뺀 나머지 금액만 집주인에게 주면 소유권을 가져올 수 있다.

예를 들어 집주인이 세안는 조건으로 매매가를 8억에 올렸다고 하자.

그리고 알아보니 임차인의 전세보증금은 5억이라고 한다.

이럴 경우 당신은 3억만 집주인에게 주면 되는 것이다.

 

그리고 주택임대차보호법에 따라 매수자는 임차인의 계약을 무조건 승계하게 된다.

즉, 임치인의 전세기간 만료가 되었을 경우 임차인의 전세보증금은 당신이 주어야 하는 것이다.

 

그리고 전세계약은 자동으로 승계가 되므로 임차인이 원하지 않는다면, 별도의 계약서를 작성할 필요는 없다.

 

 

집주인이 살고 있거나, 공실인 경우

이때에는 당신의 수고가 추가되는데, 바로 전세 세입자를 구해야 한다.

동일하게 매매가 8억 원의 집을 예로 들도록 하겠다.

해당 매물의 전세시세를 알아보니 5억 인 것을 확인했다.

 

그럼 우선 매매가 10%에 해당하는 8천만 원이 계약금으로 필요하다.

해당 집을 매수하기 위해서는 7억 2천만 원이 필요하게 된다.

 

7억 2천만 원을 잔금일에 매도자에게 주어야 해당 아파트의 소유권을 가져올 수 있다.

그렇다면 잔금일 전까지 세입자를 구해야 하고, 세입자의 입주일과 잔금일을 같은 날에 맞춰야 한다.

 

전세시세는 5억이므로 2억 2천만 원은 잔금일 전까지 만들어 놓아야 한다.

 

정리해 보겠다.

나는 8억짜리 아파트를 매수할 예정이다. 

계약금 8천만 원을 집주인에게 전달하고 잔금일은 12월 1일로 정했다.

그리고 집주인에게 이 집은 바로 전세를 내놓을 예정이라고 얘기한다.

 

왜냐하면 새로운 임차인이 전세계약을 맺을 때에는 현재 집주인과 계약을 맺어야 한다.

나는 12월 1일 잔금을 치르기 전까지는 나의 소유가 아니기 때문이다.

 

그래서 집주인은 전세계약서 작성을 위해 한번은 부동산 중개소로 와야 한다. 

그렇기 때문에 미리 양해를 구하는 목적으로 미리 이야기를 하는 것이 좋다.

 

나는 부동산 중개소를 돌면서 전세 5억에 12월 1일 날 입주 가능한 전세 세입자를 구해달라고 요청한다.

 

얼마 후 부동산 중개사무소에서 전세세입자가 구해졌다고 연락이 왔다.

전세세입자는 현 집주인과 전세계약을 체결하고 계약금 5천만 원을 집주인에게 전달한다.

 

12월 1일 전세세입자, 나, 매도인이 중개사무소에 모였다.

전세 세입자는 매도인에게 계약금을 제외한 4억 5천만 원을 입금한다.

나는 매도인에게 2억 2천만 원을 입금하면 거래가 끝나게 된다.

매매가 8억 = 매매 계약금(8천만 원) + 전세 계약금 (5천만 원) + 전세 보증금 (4억 5천만 원) + 매매 잔금(2억 2천만 원)

 

계약을 지킬 수 있는 방법

이렇게 생각할 수도 있다.

만약 내가 전세 세입자를 잔금일까지 구하지 못하면 어쩌지?

계약금 날리는 것 아니야?

 

이럴 때에는 대출을 받아서라도 잔금일에 잔금을 치르는 것이 계약금을 지킬 수 있는 방법이다.

하지만 대출로도 큰 금액을 충당하지 못할 수도 있는 것 아닌가.

 

그래서 계약하기 전에는 아래 몇 가지 사항을 염두에 두어야 한다.

 

잔금일은 넉넉하게 잡아라.

세입자가 빨리 구해지면 좋겠지만, 어디 세상일이 내 마음대로 되던가.

특히나 전세입주 날짜를 특정일(잔금일)에 맞추는 경우는 더더욱 구하기가 어려울 수 있다.

 

그렇기 때문에 매도인과 협의하여 잔금일은 넉넉하게 잡는 것이 좋다.

그리고 혹, 매도인과 계약한 잔금일보다 앞당겨서 들어오고 싶은 세입자기 있을 수 있으므로

미리 매도인에게 미리 언질을 해 놓는 것도 좋은 방법이다.

 

중도금을 내라

중도금이란 잔금일 전에 미리 일부 치르는 돈을 뜻한다.

잔금일에 한 번에 주면 되지 중도금이 왜 필요할까?라는 의문이 들 수 있다.

 

만약 생각보다 세입자가 안 구해질 경우 중도금을 드릴 테니 잔금일을 조금만 늦춰달라고 할 수 있다.

왜냐하면 매도인이 중도금을 받는다면, 금전적으로 여유가 생겨 잔금일을 늦춰 줄 수 있기 때문이다.

 

이것보다 더 중요한 것은 중도금을 지불했다.라는 것은 계약을 중도 파기할 수 없음. 을 의미한다.

만약 잔금일까지 잔금을 마련하지 못했더라도, 중도금을 지불했으면 계약을 파기할 수 없다.

다만 이럴 경우 법정이율의 지체이자를 지불해야 할 수도 있다.

 

 

'역전세'에 대비해야 한다.

이렇게 전세금을 이용해서 부동산을 매수할 때에는 역전세에 대비해야 한다.

 

8억짜리 집을 5억에 전세를 주고 3억만 투자하여 매수했다고 치자.

2년이 지나 전세만기가 되었고, 세입자는 연장계약 없이 나갈 테니 보증금을 달라고 한다.

그런데 요즘 부동산 경기가 좋지 않아 전세시세는 5천만 원이 떨어진 4억 5천만 원이다.

이럴 경우 4억 5천만 원에 전세세입자를 구하고, 5천만 원은 어디서든 구해서 세입자에게 전달해야 한다.

 

이러한 역전세에 대비하기 위해서라도  전세를 이용한 투자는 전세가가 탄탄한 지역으로 골라서 투자해야 하는 것이다.

 

그래야 전세가가 떨어질 때 다른 지역보다 덜 떨어지며, 전세 세입자도 상대적으로 쉽게 구할 수 있기 때문이다.

또한 이전 세입자에게 받은 전세 보증금을 모두 쓰지 않고 일부 남겨놓거나, 신용대출 한도를 남겨놓는 것도 역전세에 대비하는 방법이다.

 

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