하락 신호를 놓치는 않는 5가지 고점 감시법

부동산 시장에서 종종 사람들이 고점에서 집을 사는 이유는 무엇일까요? 하락 신호가 나타나기 직전 매입을 결정하는 심리는 복잡합니다. 여기에서는 사람들이 고점에서 집을 사게 되는 이유와 이를 피하기 위한 고점 감지법을 소개합니다.

 

 

1. 고점에서 집을 사는 이유

부동산 가격은 상승기에 주로 꾸준히 오릅니다.

집을 구입하려는 사람들은 연일 언론에서 보도하는 부동산 상승 뉴스와 ‘벼락거지’라는 신조어가 생기며 사회적 압박을 느끼게 됩니다.

 

가격이 매일 오르는 상황 속에서 사람들은 더 오르기 전에 매수해야 한다는 심리적 압박을 받으며 매수 결정을 내리게 됩니다. 그러나, 고점에서 집을 사는 것은 종종 자신감과 객관적 판단력의 결여로 인해 발생하는 결과입니다.

 

이러한 함정을 피하기 위해 다음과 같은 고점 감지법을 참고할 수 있습니다.

 

 

2. 고점 감지법: PIR 지표 활용하기

가격소득 대비 주택 가격(PIR)은 부동산 시장의 고평가 여부를 가늠하는 중요한 지표입니다.

PIR은 특정 주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인지를 보여주어, 지역과 주택의 특성에 따라 고점 여부를 예측하는 데 유용합니다.

 

예를 들어, 강남구와 서초구의 아파트를 비교할 때, 강남구의 PIR이 20이고, 서초구의 PIR이 15일 경우, 비슷한 입지라면 서초구의 아파트가 상대적으로 저평가된 것으로 볼 수 있습니다.

 

또한, 더 정교하게 특정 아파트의 과거와 현재 PIR을 비교해 보는 방법도 유용합니다.

연도별 시세와 서울 지역의 연도별 가구소득 평균으로 PIR을 계산하여 그래프로 표현해보면 알 수 있습니다.

 

A라는 아파트는 평균 PIR이 약 20정도가 된다고 가정하겠습니다.

즉 A라는 아파트는 20년 동안 연봉을 꼬박 모아야 살 수 있는 아파트라는 뜻입니다.

 

아래 표를 보면 이 아파트를 구매하는 적기는 PIR의 값이 평균 PIR보다 아래에 위치한 2019년 ~ 2020년이며, 2024년인 지금은 고평가가 되어있다고 판단할 수 있습니다.

A아파트의 평균 PIR과 PIR 추세선

 

또 다른 B라는 아파트를 예를 들겠습니다.

아래 표를 보면 평균 PIR보다 현재의 PIR이 작기 때문에 고평가라고 보기 어렵습니다.

입지가 괜찮다면 매수 적기라고 볼 수 있습니다.

B아파트의 평균 PIR과 PIR 추세선

 

3. 긴 상승 기간을 의심하라

관심 있는 아파트의 시세가 오랜 기간 동안 상승했다면 조정의 가능성이 큽니다.

부동산은 한 번 상승 추세를 타면 오랜 기간 이어지는 경향이 있지만, 일정 시점 이후에는 조정이 나타날 가능성이 높습니다.

 

특히, 상승 추세가 4년 이상 지속된 경우, 추가적인 상승보다는 조정의 가능성을 염두에 두는 것이 중요합니다.

또한, 상승률도 함께 고려해야 합니다. 4년 동안 상승률이 40% 이상이라면, 이는 추세가 과도하게 진행되었음을 나타낼 수 있습니다. 상승률이 50%를 넘으면 신규 매수보다는 매도에 집중하는 전략이 필요합니다.

 

 

4. 매매가와 전세가의 차이를 주의하라

부동산의 가치는 실사용 가치와 수요로 결정됩니다.

매매가와 전세가가 함께 상승하다가 매매가만 계속 상승하는 경우, 이는 거품이 생겼음을 의미할 수 있습니다.

 

전세가는 실사용 가치를 반영하기 때문에, 전세가의 정체 또는 하락에도 매매가가 상승한다면 가수요 및 실수요가 이미 동참해 추가적인 상승 여력이 줄어들 수 있습니다.

 

5. 대형 평형, 주상복합, 나 홀로 아파트의 상승 여부 확인

부동산 호황기에는 중소형 아파트가 가장 먼저 오르며, 이후 대형 평형과 주상복합, 나 홀로 아파트가 뒤따라 가격이 오르는 경향이 있습니다.

 

이러한 현상을 ‘키 맞추기’라고 부르며, 중소형 아파트가 먼저 오른 후 대형 평형 등이 상승할 때는 고점 시기일 가능성이 높습니다.

 

만약 주변의 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 가격까지 많이 상승했다면 고점을 시사하는 신호일 수 있습니다.

 

 

결론

부동산 시장에서 고점 매수를 피하기 위해서는 자신만의 명확한 기준과 지표를 설정하는 것이 필요합니다.

PIR, 상승률, 매매-전세가 비율, 키 맞추기 현상 등 다양한 지표를 객관적으로 분석해 함정을 피하는 지혜가 요구됩니다.

 

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