전세 사기 안 당하는 법: 6가지 필수 확인 사항

전세 계약은 주거 안정성을 확보하기 위한 중요한 선택이지만, 부동산 시장의 허점을 노리는 전세 사기가 빈번히 발생하고 있습니다.

 

잘못된 계약은 재산 손실로 이어질 수 있으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

이번 글에서는 전세 사기의 주요 유형과 예방 방법을 구체적으로 설명드리겠습니다.

 

 

1. 전세 사기의 정의와 주요 유형

전세 사기란?

전세보증금을 가로채기 위해 계약 내용을 조작하거나 속이는 범죄입니다.

특히 깡통전세와 이중계약이 자주 발생합니다.

 

깡통전세

집값보다 전세보증금이 더 높은 상태로, 집값 하락 또는 과도한 대출이 원인이 됩니다.

 

사례: 서울에 거주하던 김 씨는 시세보다 20% 저렴한 전세 매물에 계약했습니다. 

계약 당시 집주인은 “대출은 없고 집값도 안정적”이라고 강조했지만, 실제로는 집값의 70%가 대출로 설정된 깡통전세였습니다. 이후 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면서 김 씨는 보증금을 돌려받지 못했습니다.

 

이중계약

하나의 집을 두 명 이상에게 전세계약을 맺어 보증금을 모두 가로채는 방식입니다.

 

사례: 박 씨는 부동산 중개인의 추천으로 계약을 체결했지만, 같은 집에 이미 다른 세입자가 전입신고를 한 상태였습니다. 계약 당시 등기부등본 확인을 소홀히 한 것이 화근이었습니다.

 

 

2. 피해 예방을 위한 필수 확인 사항

전세 사기를 예방하려면 계약 전에 아래 사항을 철저히 확인해야 합니다.

등기부등본 확인

• 목적: 해당 부동산의 소유권 및 권리관계를 파악하여 사기 가능성을 줄입니다.
• 체크포인트: 근저당 설정 여부, 가압류 상태, 임대인의 실소유 여부를 확인하세요.
• 예시: 이영 씨는 계약 전에 등기부등본을 열람해 근저당 금액이 보증금의 80%에 달하는 것을 확인하고 계약을 철회했습니다. 이는 깡통전세 피해를 피할 수 있었던 사례입니다.

임대인의 신원 확인

• 방법: 주민등록증과 등본을 대조하여 신원과 주소지 일치 여부를 확인하세요.
• 추가 팁: 집주인의 체납 여부는 관할 시·군·구청에서 확인 가능합니다.
• 예시: 한 임차인은 계약 후 임대인이 체납 상태임을 발견했지만, 계약서에 특약 조항이 없어 소송으로 이어졌습니다. 이를 사전에 확인했다면 피해를 예방할 수 있었습니다.

주변 시세 비교

• 목적: 시세보다 현저히 저렴한 매물은 사기의 가능성이 큽니다.
• 방법: 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 부동산 애플리케이션을 활용하세요.
• 예시: 최 씨는 주변 시세보다 30% 저렴한 매물을 확인한 후, 중개인에게 해당 매물의 이유를 물어봤습니다. 답변이 모호하자 거래를 취소했고, 이후 해당 매물이 이중계약에 사용된 것을 알게 되었습니다.

 

3. 전세 계약 시 주의할 특약 사항

계약서에 특약 사항을 추가하면 법적 보호를 받을 가능성이 높아집니다.

 

임대인의 동의서 추가

• 내용: 임대인이 전입신고와 확정일자 설정을 동의한다는 내용.
• 예시 문구: “임차인은 계약 즉시 전입신고와 확정일자를 받을 수 있음.”
• 사례: 김 씨는 계약서에 해당 문구를 명시한 덕분에 다른 세입자보다 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있었습니다.

전세보증금 반환 조항 추가

• 목적: 보증금 반환 의무를 명확히 합니다.
• 예시 문구: “계약 종료 시 임대인은 전세보증금을 즉시 반환한다.”
• 사례: 전세 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 이 씨는 특약 문구를 근거로 소송에서 유리한 판결을 받을 수 있었습니다.

 

4. 전세보증금 반환보증보험 가입하기

보증보험은 예상치 못한 상황에서 전세금을 보호하는 강력한 방법입니다.

필요성

• 목적: 임대인의 파산이나 불법 행위에도 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.
• 사례: 한 세입자는 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서 주택도시보증공사(HUG) 보증보험에 가입해 전액을 회수했습니다.

가입 방법

• 절차: 계약서와 필요한 서류를 준비하여 보증기관에 신청합니다.
• 팁: 주택 가격과 보증금에 따라 보험료가 다르므로 사전에 견적을 비교해 보세요.

 

5. 사기 발생 시 대처 방법

즉각적인 조치

• 계약서와 증빙자료 준비: 관할 경찰서에 신고하여 사건 접수를 진행하세요.
• 변호사 상담: 법적 대응을 준비하기 위해 전문 변호사와 상담하세요.

관련 기관 도움받기

• 한국감정원: 피해 사실을 입증할 자료를 제출하여 지원을 받으세요.
• 전세피해지원센터: 전세 사기 피해를 구제하기 위한 상담과 법률 지원을 제공합니다.

 

6. 전세사기 예방 체크리스트

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 항목입니다:

1. 등기부등본 확인: 근저당과 압류 여부를 파악.
2. 임대인의 세금 체납 여부 확인.
3. 공인중개사의 자격증 등록 여부 확인.
4. 전입신고 및 확정일자 설정.
5. 특약 사항 추가: 보증금 반환 의무 명시.
6. 보증보험 가입: 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI) 활용.

 

결론

전세 계약은 신중함이 요구되는 중요한 절차입니다.

위에서 소개한 필수 확인 사항과 예시를 참고하여 사기를 예방하고 안전한 주거 환경을 확보하세요.

의심스러운 상황이 발생하면 전문가의 도움을 즉시 요청하는 것이 피해를 줄이는 핵심입니다.